상가 원상복구 의무 범위와 권리금 회수 기회 보호: 대법원 판례 기준과 임대인 방해 시 손해배상 청구 절차

상가 원상복구 의무와 권리금 회수 기회 보호는 임대차 계약 종료 시 임대인과 임차인 간 법적 분쟁이 가장 빈번하게 발생하는 영역입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인의 방해 행위를 금지하고 있으며, 대법원 판례는 원상복구의 범위를 ‘특약이 없는 한 입점 당시 상태’로 규정하고 있습니다.

본 글에서는 폐업이나 이전 시 임차인이 반드시 알아야 할 원상복구 책임의 법적 범위와 권리금 보호 규정, 그리고 임대인의 부당한 요구에 대응하는 손해배상 청구 절차를 법리적으로 분석합니다.

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1. 원상복구의 법적 범위: ‘입점 당시 상태’의 해석

임대차 계약서상 ‘원상회복 의무’는 기본적으로 명시되지만, 그 범위에 대한 해석은 다를 수 있습니다.

원칙 (대법원 90다카12035): 임차인은 ‘별도의 약정이 없는 한’ 임차 받았을 당시의 상태로 반환하면 됩니다. 즉, 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없습니다.
예외 (포괄 양수도): 만약 전 임차인에게 권리금을 주고 영업 시설과 비품 일체를 ‘포괄 양수’받아 영업을 승계했다면, 현 임차인이 전 임차인의 설치물까지 철거해야 할 의무가 있다는 최근 판례(대법원 2017다268142)가 존재합니다. 따라서 계약 체결 시 특약 사항 확인이 필수적입니다.

2. 권리금 회수 기회 보호: 법적 보장 기간과 요건

2015년 상가임대차보호법 개정으로 임차인의 권리금(시설비, 영업권 등) 회수 기회는 법적으로 강력하게 보호받습니다.

보호 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지.
임차인의 의무: 임차인은 이 기간 내에 신규 임차인을 주선하여 임대인에게 소개해야 합니다.
임대인의 의무: 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 없습니다.

3. 임대인의 방해 행위 유형: 손해배상 청구 대상

법에서 규정하는 임대인의 ‘방해 행위’는 다음과 같습니다. 해당 행위로 권리금 계약이 파기되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

직접 요구: 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위.
지급 방해: 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
고액 차임 요구: 신규 임차인에게 현저히 높은 보증금과 월세를 요구하여 계약을 포기하게 만드는 행위.
정당한 사유 없는 거절: “내가 직접 쓰겠다”, “그냥 마음에 안 든다” 등의 이유로 거절하는 행위.

4. 재건축 및 리모델링 시 권리금 보호 여부

임대인이 “건물을 재건축해야 하니 나가라”고 하는 경우, 권리금 보호 여부는 사전에 고지되었는지에 따라 갈립니다.

보호받지 못하는 경우 (정당한 사유 인정):
1. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.
2. 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 (안전진단 D급 이하 등).
3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.
보호받는 경우: 계약 당시 언급 없던 재건축 계획을 종료 시점에 갑자기 통보하거나, 단순한 리모델링(대수선)을 이유로 거절하는 경우에는 권리금 회수 기회를 보장해줘야 합니다.

5. 손해배상 청구 소송: 소멸시효와 배상액 산정

임대인의 방해로 권리금을 못 받게 되었다면 민사 소송을 제기해야 합니다.

소멸시효: 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구하지 않으면 권리는 소멸합니다.
배상액 산정: [신규 임차인이 지급하기로 한 권리금]과 [임대차 종료 당시의 감정평가 권리금] 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
입증 책임: 임대인의 방해 행위와 그로 인한 손해 발생 사실을 임차인이 입증해야 합니다.

6. 내용증명 발송과 증거 수집: 법적 대응의 첫 단계

소송 전 단계에서 내용증명은 필수적인 증거 자료가 됩니다.

내용증명의 효력: 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 있음을 고지하고, 위반 시 손해배상을 청구하겠다는 의사를 명확히 전달하여 심리적 압박을 줍니다.
필수 증거:
1. 신규 임차인과의 권리금 계약서.
2. 임대인의 거절 의사가 담긴 통화 녹음, 문자 메시지.
3. 주변 시세보다 현저히 높은 임대료를 요구했다는 증빙(주변 시세표 등).

✅ 권리금 회수 및 원상복구 법적 대응 체크리스트 10

[ ] 계약서 확인: 최초 임대차 계약서의 특약 사항에 ‘원상복구 범위(현 시설 상태 인수 등)’가 명시되어 있는지 확인했는가?
[ ] 증거 확보: 입점 당시 매장 상태를 찍어둔 사진이나 동영상을 확보하여 원상복구 기준점을 마련했는가?
[ ] 기간 준수: 계약 만료 6개월 전부터 신규 임차인 주선 활동을 시작했는가?
[ ] 적극 주선: 신규 임차인의 자력(보증금/월세 지급 능력) 정보를 임대인에게 제공했는가?
[ ] 녹취 기록: 임대인이 계약을 거절하거나 무리한 조건을 요구하는 대화 내용을 녹음했는가?
[ ] 권리금 계약: 신규 임차인과 정식으로 권리금 양수도 계약서를 작성했는가?
[ ] 내용증명: 분쟁 조짐이 보일 때 즉시 법적 조치를 예고하는 내용증명을 발송했는가?
[ ] 차임 연체: 3기 이상의 차임(월세) 연체 사실이 없는가? (연체 시 권리금 보호 불가).
[ ] 소멸시효: 손해배상 청구권은 임대차 종료 후 3년 내에 행사해야 함을 인지했는가?
[ ] 임차권 등기: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 ‘임차권 등기 명령’을 신청했는가?

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신요구권(10년)을 다 채운 경우에도 권리금을 받을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 대법원(2019다207127)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 판결했습니다.

Q2. 임대인이 본인이 직접 영업하겠다며 거절하면 정당한 사유인가요?
A. 아닙니다. 임대인이 직접 사용하겠다는 이유는 법에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않으며, 이는 명백한 권리금 회수 방해 행위로 손해배상 대상입니다. (단, 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우는 예외).

Q3. 신규 세입자를 못 구하면 임대인에게 권리금을 달라고 할 수 있나요?
A. 원칙적으로 불가능합니다. 권리금은 신규 임차인에게 받는 것이며, 임대인이 직접 권리금을 줄 의무는 없습니다. 단, 재건축 등 임대인의 귀책사유로 신규 임차인 주선 자체가 불가능해진 경우는 예외적으로 청구 가능성이 있습니다.

Q4. 원상복구 비용 과다 청구 시 대응 방법은?
A. 임대인이 지정한 업체의 견적이 통상적인 수준을 넘는다면, 임차인은 다른 전문 업체의 비교 견적서 2~3개를 제출하여 협의하거나, 법원에 감정을 신청하여 적정 공사비를 산출할 수 있습니다.

Q5. 권리금 소송 시 변호사 비용도 받을 수 있나요?
A. 소송 비용은 판결 주문에 따라 패소한 쪽이 부담하는 것이 원칙이나, 실제 변호사 선임료 전액이 아닌 대법원 규칙에 따른 ‘소송비용 산입 확정액’ 범위 내에서만 인정됩니다.

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